На что в первую очередь обратить внимание покупателю квартиры в новостройке? На вопросы журналиста ЦИАН Дмитрия Зимина отвечают специалисты «Группы Ю.С.Т.Э.»
Технический директор «Группы Ю.С.Т.Э.» Олег Воробьев: «Первое. Новостройки без отделки. Основными и самыми, наверно, дорогостоящими проблемами в новостройках являются окна. Если этот момент опустить, проблема может обнаружиться слишком поздно, когда все ремонтные работы уже завершены, в том числе чистовая отделка оконных проемов и откосов, и квартира обрела законченный вид. Вдруг появляются пятна и следы замачивания стен и откосов, начинает отслаиваться штукатурка и шпатлевка, и вчерашний «евроремонт» начинает таять на глазах.
Причиной проблем в зоне оконных проемов в 99% случаев являются некачественные окна и их установка. Поспешный монтаж «на пену» без устройства слоев пароизоляции и не соблюдение требований ГОСТа к монтажным швам может привести ко второму кругу ремонта – снова начинается демонтаж, пыль и грязь, переустановка или даже замена окон, и новая отделка стен и откосов.
Другой важный момент, на который стоит обратить внимание, вертикальность стен и перегородок. При значительном отклонении вы рискуете получить значительные расходы по оштукатуриванию для выравнивания плоскости. На моем опыте ещё ни разу не было объекта, с отклонением стен по вертикали в пределах норм.
Также отметил бы работоспособность вентиляции. Данный вопрос тоже обычно возникает уже после окончания ремонта и заселения в квартиру.
Второе. Новостройки с отделкой. Главное, на что стоит обратить внимание – это качество выполненных работ, которые в дальнейшем будут скрыты. Это стяжки, штукатурные и плиточные слои, трубопроводы сантехники.
Некачественная стяжка в ходе эксплуатации может постепенно разрушаться, приводя к появлению скрипов напольного покрытия вплоть до образования пустот и разрушения ламината или плитки. Если вы делаете теплый пол – проследите, чтобы все было в соответствии с технологией. Ни в коем случае не соглашайтесь с любимым аргументом ремонтников “Да мы всем так делаем!”
Не секрет, что застройщик экономит на квалифицированных рабочих. Но штукатурка, выполненная не в соответствии с требованиями технологии работ, через какое-то время на фоне температурных или влажностных перепадов (это в большей степени касается помещений кухни и санузлов) может просто отслоиться и отвалиться. Это же касается и плиточных работ. Неквалифицированные мастера, не имея навыков, могут выложить вам плитку так, что она будет более-менее прилично выглядеть на момент приёмки, а через месяц-другой просто отвалится, открыв всю правду о «мастере-плиточнике».
Коротко по вопросу сантехники. Обязательно необходимо проверить герметичность трубопроводов – провести элементарную опресовку и проверку системы. Проверьте напор в смесителях. Его значительное уменьшение может свидетельствовать о некачественной сварке (пайке) трубопроводов и уменьшении сечения трубы.
Д.З.: «Есть ли статистика, насколько обычно застройщик не укладывается со сдачей дома?»
Антон Жуйков, руководитель юридической службы ООО «Группа «Ю.С.Т.Э.» (далее – А.Ж.): «Полагаю, никто не озадачивался сбором и анализом такого рода статистики. По крайней мере, мне об этом неизвестно. Могу отметить, что тенденции таковы, что в последнее время законодатель и суды все более сурово «закручивают гайки» в отношении застройщиков, и поэтому массовый срыв сроков становится им невыгодным, как минимум, а как максимум – грозит банкротством. Более того, сейчас на рынке работают застройщики, у которых получается сдавать объекты и передавать их гражданам-участникам долевого строительства («дольщикам») по ДДУ раньше заявленных сроков.
Д.З: «Не позднее, чем за два месяца до предполагаемого окончания строительства девелопер может прислать уведомление о продлении сроков строительства. А если не пришлет? По умолчанию он может их продлить?»
А.Ж.: 19 июля 2017 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В этом, фактически, руководстве нижестоящим судам о правильном применении и толкования закона спорам между дольщиками и застройщиками, был также освещен вопрос о продлении сроков строительства. Рекомендую обязательно ознакомиться с ним тем, кому приходится сталкиваться со спорами между застройщиками и дольщиками.
Как пояснил Верховный Суд, уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации. Однако, существует также судебная практика, которая подтверждает законность однократного переноса срока строительства, если это предусмотрено договором с застройщиком. Это вполне соответствует п.1 ст. 452 ГК РФ, в этом случае, согласие дольщика и заключение отдельного соглашения не требуется.
Важно разделить два разных срока: срок строительства (который, как я отметил, может быть однократно перенесен) и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. Последний, в отличие от сроков продления строительства, не может быть продлен соглашением в договоре – требуется заключение и регистрация дополнительного соглашения. Также, согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (Закону № 214-ФЗ), застройщик должен сделать две вещи: 1) не позднее чем за два месяца информировать дольщика о невозможности передачи объекта в срок; 2) предложить изменить договор. Согласно ст. 452 ГК РФ, дополнительное соглашение об изменении сроков передачи квартиры должно быть зарегистрировано Росреестром. Никакие уведомления об изменении сроков не могут сами по себе изменять срок.
Д.З.: «Если строительная компания не сдает объект в срок, нужно написать претензию и добиваться неустойки. Как? К кому обратиться? Как добиваться? Через кого это нужно делать?»
А.Ж.: Да, нужно обязательно писать претензию и направлять ее застройщику. Если застройщик не удовлетворяет ее добровольно – отправляться в суд. При этом, шансы на успех весьма велики: судебная практика сейчас складывается в основном в пользу граждан-дольщиков, как наименее защищенной стороны договора, на стороне которой также мощное оружие – Закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП). Правоотношения дольщика и застройщика полностью подпадают под регулирование данного закона (в частности, размер неустойки, согласно ст.23, составляет 1% от цены товара за каждый день просрочки). Надо отметить, что данный закон допускает обращение в суд без направления досудебной претензии, но я рекомендую это делать в обязательном порядке. Дело в том, что если застройщик не удовлетворяет требования дольщика в добровольном порядке, то суд потом взыскивает в пользу потребителя также и штраф в размере 50% от присужденной суммы (п. 3 ст. 13 ЗоЗПП). Если же не направить претензию, то этой возможности вы лишаетесь.
Конечно, если вы хотите сэкономить, то можно составить претензию самостоятельно – в сети Интернет масса шаблонов для ее написания. Но, мы рекомендуем обращаться к профессиональным юристам за защитой своих прав – они помогут составить претензию грамотно и обоснованно с тем, чтобы в суде шансы на успех были максимальны.
Д.З.: Если при осмотре подъезда и квартиры будут видны недоделки, нужно обратиться к застройщику за их устранением в устном или письменном виде? Как писать это обращение? Кому нести?
А.Ж.: По практике, застройщик сначала передает дольщику ключи по отдельному акту передачи ключей. Далее, производится осмотр квартиры с целью выявления недостатков. Все выявленные недостатки надо обязательно заактировать и включить в акт о выявленных недостатках (он может называться также протокол замечаний о недостатках либо иначе, главное – суть). Не надо путать данный акт с передаточным актом – документом, который обязателен для проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект. Без подписанного обеими сторонами передаточного акта Росреестр не произведет регистрацию. Поэтому, передаточный акт – отдельно, недостатки – тоже отдельно.
Часто бывает так, что недостатки неочевидны, для того, чтобы их профессионально выявить, необходимо привлечение независимой экспертной организации и проведение строительно-технической экспертизы. Вы заключаете договор, на объект выезжают эксперты, производят осмотр, фиксацию недостатков, возможность их устранения и оценку стоимости, после чего составляют техническое заключение. В случае судебного разбирательства, расходы на услуги экспертной организации вы также можете предъявить застройщику.
Далее, необходимо составить письменную претензию и либо передать застройщику под роспись официального лица на копии претензии, либо направить по почте заказным письмом с описью вложения и обратным уведомлением. Это – необходимое доказательство того, что вы направили застройщику свои претензии по качеству и требования.
Не забывайте, что есть также гарантийный срок для объекта долевого строительства, и он не может составлять менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования (ст. 7 Закона 214-ФЗ). Поэтому, если какие-то недостатки выявляются позже, в течение гарантийного срока, вы вправе предъявить застройщику требования об их безвозмездном устранении.
Д.З.: В договоре должны быть зафиксированы характеристики квартиры, все недоделки или нестыковки лучше отметить. Где конкретно и как это оформляется?
А.Ж.: Как я уже указал, все недоделки фиксируются в отдельном акте/протоколе.
Д.З.: Если представитель строительной компании окнул все недочеты. в течение какого срока он должен все это устранить?
А.Ж.: В случае, если участник долевого строительства предъявил к застройщику требования об устранении выявленных недостатков, эти недостатки должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней (ст. 23 ЗоЗПП). При этом, надо не забывать, что за нарушение данного срока также применяется неустойка в размере 1% в день от цены товара.
Д.З.: В том случае, если застройщик упирается, либо не замечает какие-либо серьезные недостатки — с чем стоит идти к юристам, чем они помогут, каковы шансы на успех. Что можно отсудить? Есть ли прецеденты?
А.Ж.: Подытожу ключевые моменты:
Внимательный осмотр квартиры при приемке, актирование выявленных недостатков
Если есть подозрения в наличии скрытых недостатков, выявление которое требует специальных познаний – надо обратиться в экспертную организацию, провести обследование квартиры и получить соответствующее заключение экспертов
На основе указанных документов составляется претензия, направляется застройщику
В случае отказа в удовлетворении требований дольщика – обращаетесь в суд с исковым заявлением. При этом, согласно ЗоЗПП, потребитель вправе обращаться в суд по месту своего жительства, а не по месту нахождения застройщика.
Прецедентов масса, суды охотно идут навстречу потребителям и выносят решения в их пользу, взыскивая с застройщиков весьма существенные суммы. Шансы на успех, при грамотном фиксировании недостатков, весьма велики.
Д.З.: Есть ли аутсайдеры по качеству, которым всегда масса претензий?
А.Ж.: Безусловно, субъективно по такому критерию существуют и лидеры и аутсайдеры рынка, но называть в таком качестве каких-либо конкретных застройщиков здесь будет некорректно.
Дмитрий Зимин: Как сэкономить на экспертизе?
Отвечает генеральный директор ООО «Группа Ю.С.Т.Э.» Беневольская Диана: «Первый очевидный шаг – обратиться в экспертную компанию за консультацией. Пришлите нам фото дефектов и правильно поставленный вопрос. Например, вижу такие-то дефекты, см. фото, насколько это критично? Сколько будет стоить экспертиза? Что вы мне посоветуете?
Это ничего не стоит, но на конкретный вопрос получите однозначный ответ вроде того, что это такое-то отклонение, некритично, но требуется то-то. В худшем случае, если ответить по фото затруднительно, вам так и ответят.
Если у вас «однушка» и дефекты есть, но незначительные, а стоимость устранения явно ниже расходов на юриста и строительную экспертизу, можно использовать второй способ сэкономить – не заказывать полное техническое обследование и заключение, а для начала только заактировать выявленные недостатки строительства.
Акт осмотра от экспертной компании – это полноценный и серьезный аргумент, ваши претензии будут восприниматься убедительно.
Вызов инженера с составлением акта стоит от 5-7 тысяч рублей (для стандартной 1-комнатной квартиры) в зависимости от объема и необходимости определения точных объемов выявленных дефектов. Техническое заключение обойдется в три раза дороже.
Смета на устранение выявленных дефектов – это еще 3-5 тысяч рублей.
Обследование с составлением технического заключения у нас стоит 20 тысяч рублей за стандартную однокомнатную квартиру, 25 тысяч – за двухкомнатную, 30 тысяч – трехкомнатную.
На нашей практике самыми полезными для заказчиков оказались заключения по результатам обследования элитных новостроек, таких как «Алые паруса» и т.п. В таких случаях заключение стоимостью 20-30 тысяч рублей может решить гораздо более дорогостоящие и болезненные вопросы.
Часто заказчик, раз уж он несет расходы на строительную экспертизу, просит эксперта включить побольше недостатков, «сгустить краски» и т.д. Это ошибка. Некоторые эксперты на это идут. На мой взгляд, это только затягивает и усложняет решение вопроса заказчику.
Нас также иногда привлекают УК или застройщики в спорах с покупателями новых квартир. И бывает, покупатель проигрывает. Поэтому главное, начиная судебное разбирательство, помнить, что застройщик также может заказать строительную экспертизу и доказать необоснованность ваших желаний или сумм к возмещению. Принимайте взвешенные решения!»