Обследование систем отопления, вентиляции, кондиционирования, дымоудаления редко проводят планово. Как правило, строительная экспертиза инженерных коммуникаций требуется тогда, когда что-то уже вышло из строя и беспокоит собственников или арендаторов.
Микроклимат не позволяет людям комфортно себя чувствовать и работать – в помещении слишком жарко или холодно, сыро или душно, и так далее. Нарушения бывают довольно серьёзные и не зависят от класса недвижимости. Такие жалобы поступают из от жителей домов сегмента «премиум», и от арендаторов современных, высокотехнологичных бизнес-центров.
Недавно строительный эксперт нашей компании проводил обследование инженерных коммуникаций торгового центра «Кунцево Плаза». Заказчик жаловался на слишком низкую температуру в магазине и просил определить эксплуатационные характеристики этого помещения. Давайте рассмотрим, как проходит обследование инженерных систем при аналогичных проблемах с микроклиматом в помещениях на этом примере.
Эксперту предстояло определить:
- температурный режим в помещении;
- его соответствие действующим нормам;
- определить вероятные причины нарушения и дать рекомендации по устранению.
Обследование проводилось зимой, в январе; поэтому замеры температуры воздуха в помещении обследуемого помещения, а также в запотолочном пространстве показали ожидаемые результаты. Температура воздуха внутри помещения составляла 9,5 оС, температура воздуха в запотолочном пространстве – 2-5 оС, что значительно ниже нормативных показателей. Если обратиться к «Санитарным правилам для предприятий продовольственной торговли. Санитарные правила и нормы. СанПиН 2.3.5.021-94» или СанПиН 2.2.4.548-96. 2.2.4. Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы», утверждённым Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ, то мы увидим, что нормативные значения температуры для помещений данного назначения – 22-24оС.
В помещении инженер обнаружил и осмотрел следующие внутренние инженерные коммуникации объекта:
- электроснабжение и электроосвещение от распределительного щита, расположенного в подсобном помещении;
- систему пожарной сигнализации;
- систему кондиционирования воздуха, блок фанкойла и водяной контур системы, расположенные в запотолочном пространстве;
- систему звукового оповещения;
- систему видеонаблюдения;
- систему сплинкерного пожаротушения;
- систему противодымной защиты и дымоудаления, обеспечивающие приток воздуха к путям эвакуации людей при пожаре;
- систему приточно-вытяжной вентиляции.
Позже в отчёте, эксперт подробно описал все смонтированные в запотолочном пространстве магазина инженерные коммуникации, а также дефекты и нарушения, выявленные в ходе визуального осмотра:
- многочисленные сухие участки загрязнения и замачивания конструкций стен, потолка и оборудования;
- участки обрушения конструкций потолка из гипсокартонных листов;
- замачивание встраиваемого в конструкции потолка светового и звукового оборудования;
- обрушение светового, звукового оборудования и датчиков системы пожарной сигнализации;
- разрушение трубопроводов водяного контура системы кондиционирования воздуха:
- негерметичные соединения элементов воздуховодов системы противодымной защиты и отсутствие теплоизоляции между шахтой системы и помещением магазина. В результате последнего, холодный воздух с улицы, нагнетаемый в воздуховоды, попадал в запотолочное пространство и в помещение магазина, чем и были вызваны низкие температуры воздуха, на которые жаловался заказчик. Вследствие низкой температуры воздуха в запотолочном пространстве, произошло размораживание воды в трубопроводах сплинкерной системы и водяном контуре фанкойла с последующим разрушением трубопроводов и замачиванием конструкций внутренней отделки и элементов инженерных коммуникаций.
Руководствуясь требованиями ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», в своём техническом заключении инженер оценил техническое состояние обшивки стен и потолка, как ограничено-работоспособное, а на участках сильного замачивания – аварийное. Дальнейшая эксплуатация помещения магазина при этом была невозможна по причинам низкой температуры воздуха, которая не удовлетворяет нормам эксплуатации, и угрозы обрушения отдельных элементов конструкций потолка и инженерных коммуникаций, смонтированных на нём.
В разделе «Выводы и рекомендации» технического заключения эксперт указал, какие необходимо провести мероприятия для обеспечения в помещении безопасности и правильного температурного режима. Для этого в необходимо:
- локализовать и устранить все участки подпора воздуха в помещение из системы противодымной защиты;
- выполнить восстановление работоспособности системы кондиционирования воздуха в помещении;
- произвести ремонтные работы по восстановлению внутренней отделки помещения и восстановлению внутренних инженерных коммуникаций.
В данном конкретном случае действия эксперта при обследовании инженерных коммуникаций выглядели так, как описано выше. При других проблемах и задачах может понадобиться проведение обмерных работ инженерных систем для определения их действительных геометрических размеров и параметров, измерение объёмов вытяжки воздуха, проверка проходимости воздуха и так далее.
Стоимость обследования инженерных систем зависит от сложности обследования, состава работ, привлекаемых специалистов, временных и трудовых затрат. Например, стоимость обследования системы вентиляции или системы отопления в квартире составит 15 000 рублей. Обследование системы отопления нескольких, например, пяти квартир в доме обойдётся уже в 40 000 рублей.
Стоимость обследования вентиляции многоквартирного жилого дома (17-20 этажей) мы проводим за 50-80 тысяч рублей в зависимости от сложности работы.
Стоимость технического обследования системы приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования воздуха в помещении офисного центра площадью около 1000 м2 составляет порядка 80 000 рублей. А обследование естественной вентиляции в здании школы обошлось заказчикам в 40 000 руб.
Цены приведены по состоянию на март 2016 года. Как видите, они значительно отличаются, и для расчёта точной стоимости экспертизы системы отопления, вентиляции или кондиционирования именно вашего объекта, необходимо направить письменный запрос или позвонить нашим экспертам.
Контактная информация для обращения в нашу компанию:
Адрес: г. Москва, ул. Ольховская, д. 45, стр. 1, 4 этаж
Тел.: +7 (495) 955-90-49
Эл. адрес: info@group-uste.ru
С уважением,
Группа Ю.С.Т.Э.