Мы собрали в общий обзор основные правила, которые необходимо соблюдать при переоборудовании, реконструкции и перепланировке помещений.
В 2023 году появилось много дополнений и изменений, не только в законодательных актах, руководствах, но и в определениях проводимых работ. В этом году Верховный суд России, на примере наиболее распространенных случаев в судебной практике, дал разъяснения, как правильно нужно действовать, если вы начали переоборудовать, например, собственное жилище. И за что вас могут привлечь к суду. Это очень важная информация для владельцев недвижимости!
Что считается реконструкцией?
Когда при оборудовании отдельного входа в помещение разрушают часть внешней стены – это считается реконструкцией дома! Существенное отличие, что в этом случае все действия регулируются законодательством о градостроительной деятельности, а не Жилищным кодексом.
Рассмотрим на примере нашумевшего недавно случая, широко освещаемого в СМИ, когда владелец квартиры на первом этаже, получив разрешение на перепланировку, оборудовал отдельный вход с улицы. Соседи подали в суд, с просьбой признать разрешение недействительным, т.к., по их мнению, на оборудование отдельного входа необходимо согласие всех жильцов. Суд пояснил, что после проведенных работ, общее имущество не уменьшилось – на что могли бы упирать остальные владельцы. Но при этом перепланировка затронула несущую стену, а это необходимо согласовывать, руководствуясь только градостроительным кодексом. В этом случае изменения сочли реконструкцией, а не перепланировкой.
Реконструкцией считается изменение количества этажей и их высоты, а также площади и объема помещений. Когда при перепланировке затрагиваются несущие конструкции – это тоже рассматривается, как реконструкция.
Кто согласовывает перепланировку?
Любое переустройство помещений в многоквартирном доме нужно согласовывать с органом местного самоуправления. Это касается как жилых, так и нежилых помещений. Собственник может вносить изменения только после разрешения и в соответствии с утвержденным проектом.
Законна и обратная ситуация – уполномоченный орган самоуправления обязан рассмотреть заявление о перепланировке или переустройстве, даже если его подали уже после проведения таких работ.
Когда понадобится согласие других собственников?
Для изменения помещения в коммунальной квартире, необходимо согласие всех собственников комнат. Для решения о передаче в аренду владельцу квартиры части общедомового помещения, например, холла, также понадобится общее согласие.
Если перепланировка подразумевает, что после нее общедомового имущества становится меньше – согласие всех собственников в доме является обязательным.
Право собственности на самовольную постройку можно утвердить на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ. И в случае, если постройка не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как устанавливать отопление и газ?
В многоквартирном доме можно установить индивидуальные приборы для отопления, если это предусмотрено схемой городского теплоснабжения. А на газовое оборудование, которое является источником повышенной опасности, необходимо не только специальное разрешение, но и согласование с местными органами.
Можно ли отказать в допуске в помещение представителям Управляющей компании?
Управляющая компания в первую очередь контролирует техническое состояние здания и внутриквартирного оборудования. Она имеет полное право потребовать допустить своих представителей в помещение. Особенно, если УК считает, что квартира была самовольно перепланирована. Также, УК вправе требовать предъявить оформленное разрешение на перепланировку. В соответствии с постановлением №491 правил содержания общего имущества в домах, УК имеет право осматривать внутриквартирное оборудование для предотвращения аварийных ситуаций.
Мнение, что управляющая компания может требовать допуск на осмотр помещения только, когда поступили жалобы от других владельцев о том, что нарушены их законные права – ошибочно! Для профилактики аварий УК имеет полное право осматривать частные помещения.
Является ли реконструкцией остекление балкона?
Нет. Если деревянные конструкции балкона заменили на металлопластиковые, то это нельзя считать реконструкцией. Были случаи подачи судебных исков, когда владельцы посчитали, что замена балконного профиля является реконструкцией, и для этого необходимо согласие остальных жильцов.
Во всех подобных случаях назначается строительно-техническая экспертиза. Как правило, она устанавливает, что проведенный ремонт с заменой профиля балконов, не меняет параметры многоквартирного дома – высоту, этажность, площадь, объем.
Общедомовой ремонт, не изменяющий общую площадь дома, не является реконструкцией! Согласие собственников дома для таких ремонтных работ не требуется.
Могут ли выселить из квартиры за самовольную перепланировку?
Это самая крайняя мера, касается она в первую очередь нанимателей социального жилья. После официального выявления незаконной перепланировки или реконструкции, нанимателю приходит предписание в определенный срок привести помещение в прежнее состояние. Если этого не сделать, то суд может расторгнуть договор социального найма и выселить из квартиры.
Такая исключительная мера возможна и для собственников. Процедура эта сложная и долгая, проходящая в судебном порядке. Суд устанавливает, получал ли собственник предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние и мог ли устранить допущенные нарушения в означенный срок. Если владелец оставляет предупреждения без внимания и не собирается вернуть помещение в первоначальное состояние, то решение суда будет не в его пользу.