Это означает, что изменения в Земельный кодекс РФ упрощают процедуру изъятия заброшенных земельных участков. Основная его цель — вовлечь в оборот заброшенные участки и стимулировать эффективнее их использовать.
Сейчас разговор идет только о подмосковной программе комплексного развития территорий (КРТ) – она добралась до садоводов. По закону на освоение участка дается три года с момента покупки. Если участок находится в собственности, то трехгодичной отчет начнется с марта 2025 года. Под угрозу сноса могут попасть все старые дачные поселки и СНТ ближайшего Подмосковья. По сути, застройщик сможет снести любой частный дом – и жилой, и садовый, – если он оказался в зоне КРТ и имеет степень износа более 60%, лишен централизованных систем водоснабжения, отопления или канализации. К сожалению, под эти параметры попадает большая часть частного сектора Подмосковья. Это означает, что согласно постановлению правительства Московской области, в проекты КРТ могут включаться участки с домами, не попадающими под программу расселения аварийного жилья.
В документе сказано: «В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии жилой застройки, могут быть включены и изъяты для государственных или муниципальных нужд земельные участки с расположенными на них домами блокированной застройки, индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, которые соответствуют одному или нескольким критериям».
Что же это за критерии? Все зависит от износа здания и наличия коммунальных сетей. Для деревянных домов износ определили в 60%, для зданий из других материалов – не менее 70%. Под снос пойдет жилье, в котором нет от двух и более инженерных систем – водоотведения, водоснабжения, теплоснабжения и пр. Решение о сносе будет принимать специальная комиссия.
По мнению экспертов, под угрозой сноса могут оказаться оставшиеся советские СНТ в радиусе 30 км от Москвы. А это, в том числе – Малаховка, Красково, Сходня и пр. Риэлторы уверены, что у них впереди очень много напряженной работы – ведь как только владельцы узнают, что их дачные поселки попали в зону сноса и реновации, они сразу начнут как можно быстрее избавляться от своей недвижимости.
Чтобы внести ясность, сразу нужно сказать, что никто не собирается конфисковать старые участки и дома. Речь идет о выкупе земельных участков и расположенных на них домов для государственных и муниципальных нужд. В таких случаях имущество выкупается по рыночной цене. В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса РФ и статьей 56.8 Земельного кодекса РФ при выкупе земельных участков для государственных и муниципальных нужд собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка, объектов недвижимости, расположенных на этом участке, и убытки, связанные с таким изъятием.
Но тем не менее, владельцы скептически настроены ко всем этим новшествам, т.к. уже у многих есть опыт, когда их недвижимость выкупалась под государственные нужды. Люди не верят в объективность муниципальной комиссии, которая станет определять степень износа дома и решать, подходит ли он под параметры сноса или нет. Они считают, что, если застройщику потребуется земля, дом снесут, несмотря ни на какие параметры. То же самое и с ценой. Перед выкупом снизят кадастровую цену в данном населенном пункте, якобы по просьбам жителей, чтобы уменьшить налоги, а потом опять поднимут.
По мнению юристов, которым все чаще приходится сталкиваться с защитой прав собственников частной недвижимости в Подмосковье, – если недвижимость попала в зону КРТ, ее рано или поздно изымут – выкупят. Однако бороться за свои интересы все равно стоит. В договоре КРТ, который заключает застройщик, муниципалитет и собственники изымаемой недвижимости, должны учитываться интересы всех сторон. Хотя бывает, что чиновники идут на негласный сговор с девелоперами и лоббируют именно их интересы. Тем более, что сейчас застройщик может выбрать интересующую его территорию, найти в ее пределах объект, соответствующий перечню, подготовить проект КРТ и договориться с местной администрацией. После этого администрация издает свой проект КРТ и посредством торгов заключает договор с застройщиком.
Но подобные неправомерные решения следует оспаривать. Например, границы КРТ, – из-за нарушения баланса официальных и частных интересов. Или же оспорить в суде результаты оценки изымаемых объектов недвижимости. Здесь следует знать, что любые препятствия в реализации КРТ могут быть очень болезненны для застройщика и администрации. Ведь разработка нового проекта потребует от дополнительных затрат. Поэтому, когда возникает риск оспаривания проекта решения о КРТ или самого решения о КРТ, будет намного проще и выгоднее договориться с истцом. Юристы заверяют, что способы защиты интересов собственников недвижимости, которая попала в зону комплексной застройки территории, существуют. Но действовать нужно грамотно, со специалистом.
И тем не менее, несмотря на программу освобождения земельных участков под новую современную застройку, в Подмосковье сейчас отмечается рекордное количество не проданных квадратных метров жилья. Продажи остановились и в строящихся домах, и в тех, что уже введены в эксплуатацию. Хотя проблемы с продажами квартир в новостройках наблюдаются по всей стране, все-таки именно Подмосковье вышло в лидеры. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в Московской области не реализовано 4155 кв. м жилья. Что суммарно составляет более 50% от всех возведенных в 2024 году объектов жилой недвижимости. Отмечается, что застройщики уже замораживают часть объектов в ожидании более благоприятной ситуации на рынке. Но при этом, они продолжают искать новые площадки под будущие жилые комплексы.