Обследование дома перед покупкой

Экспертизу загородного дома очень часто проводят перед его покупкой. Многие семьи пересмотрели свои приоритеты в отношении жилья, и задумались о покупке дачи на лето или коттеджа для постоянного проживания круглый год.

Выбирая дом, осмотрительный покупатель хочет иметь представление о надежности и безопасности постройки, о состоянии строительных конструкций, качестве строительных работ и предстоящих затратах на ремонт. Также часто необходима экспертиза строительства при покупке коттеджа под ключ. На все эти вопросы может ответить строительный эксперт, который оценивает техническое состояние приглянувшегося заказчику дома.

С экспертной компанией заключается договор, предмет которого – обследование технического состояния строительных конструкций индивидуального жилого дома.

Примечание: обычно заказчики называют техническое обследование индивидуального жилого дома независимой экспертизой дома перед покупкой. С инженерной точки зрения, обычный летний дачный домик, современный дуплекс или коттедж – все попадает в категорию «индивидуальный жилой дом».

После оформления договора инженеры выезжают на объект и проводят визуальное или детальное инструментальное обследование дома. После обработки полученных данных специалисты разрабатывают экспертное заключение, в котором подробно описывается объект, его строительные конструкции, выявленные при экспертизе дома дефекты, деформации, нарушения, допущенные при строительстве. Это может быть заключение как уже готового дома, так и экспертиза строящегося коттеджа.

Совет эксперта: качественное техническое заключение обязательно содержит раздел «Выводы и рекомендации», в котором приводятся возможные варианты устранения выявленных дефектов и нарушений, рекомендации по дальнейшей эксплуатации дома.

Недавно наша экспертная компания проводила экспертизу двухэтажного деревянного бревенчатого дома в Московской области, качественно построенного и надежного. Основанием для такого вывода послужило следующее:

• При осмотре эксперт поинтересовался наличием проектной и технической документации. Оказалось, что перед началом строительства первый владелец разработал качественный и полный проект дома. Проект предусматривает расположение системы канализации, дренажной системы и ливнёвки таким образом, чтобы использовался естественный уклон земельного участка. Это указывает на индивидуальный подход и проведение предпроектных изысканий архитектором.

Совет эксперта: наличие полной и качественной проектной документации – уже хороший знак и важный ориентир в работе строительного эксперта.

• Визуальное обследование (то есть осмотр дома) показало, что объект построен в полном соответствии с проектом, и качество строительно-монтажных работ также на высоком уровне. Строительные конструкции дома в исправном состоянии, при строительстве использованы дорогие качественные материалы.

Совет эксперта: отсутствие заводского брака (идеально ровная плитка, качественная, правильно обработанная просушенная древесина) в совокупности с привлечением к работе профессиональных строителей – а не малограмотных гастробайтеров – всегда даёт ожидаемо хороший результат.

Независимая экспертиза брусового дома показала, что его фундамент, строительные конструкции, элементы отделки, внутренние коммуникации, пр. – всё в идеальном нормативном состоянии. Строительная экспертиза не выявила ни дефектов, ни повреждений, ни опасных трещин или деформаций. Дом в отличном техническом состоянии и с точки зрения строительного эксперта совершенно неинтересен – не к чему не придраться. Поэтому по окончании работы инженер поздравил будущего владельца дома с отличным выбором.

Но таких случаев очень немного.  Чаще, в девяти из десяти случаев, после проведения независимой экспертизы дома перед покупкой и ознакомления с нашим техническим заключением заказчик серьёзно задумывается и начинает переговоры с продавцом недвижимости о снижении завышенной цены. Результаты строительной экспертизы в таком разговоре – весомый аргумент.

Поэтому в качестве примера, как проводится экспертиза дома перед покупкой, и на что обращать внимание на первичных просмотрах объектов недвижимости, приведём другой, более проблемный объект.

Пример обследования жилого дома перед покупкой.

В этот раз инженерам предстояло провести обследование дома в престижном районе Москвы Строгино. Объект – двухэтажный кирпичный дом без внутренней отделки и заведённых коммуникаций, на ленточном фундаменте, сборном из бетонных блоков.

На этапе согласования цены с продавцом заказчику требовалась независимая экспертиза дома перед покупкой с целью оценить его техническое состояние. Он просил провести общий осмотр дома для выявления серьёзных нарушений, возможно допущенных при строительстве. Заказчика также интересовала экспертиза фундамента для определения причин трещин и замачивания на некоторых участках, и обследование конструкций крыши дома.

Проектная документация на здание отсутствовала, поэтому ориентироваться на неё и проверить дом на соответствие проекту было невозможно. Инженеры провели визуальное и детальное инструментальное обследование строительных конструкций, в ходе которого определили виды и типы конструктивных элементов дома, и дали оценку их технического состояния.

Примечание: все выявленные в ходе обследования дефекты собираются, подробно описываются и приводятся в разделе «Ведомость дефектов» технического заключения.

Обследование дома выявило множество проблемных мест – то есть дефектов. Ниже они перечислены с использованием технической терминологии Классификатора основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов.

Экспертиза фундамента дома выявила следующие дефекты:

1. Многочисленные локальные участки образования плесени и грибка на фундаментных блоках.  Дефект значительный.
2. Участки замачивания фундаментных блоков. Причиной является некачественно выполненная вертикальная гидроизоляция и отсутствие отмостки по периметру здания. Дефект критический.
3. Отсутствие горизонтальной гидроизоляции между фундаментными блоками и кладкой стен. Дефект критический.

Совет эксперта. Для устранения необходимо выполнить: 1) расчистку участков образования грибка; 2) просушку помещений, в которых наблюдается замачивание фундаментные блоков, с помощью тепловых пушек; 3) работы по замене гидроизоляции, блоков и устройству отмостки; 4) восстановление горизонтальной гидроизоляции любым из способов: механическим, электротермическим, путем инъекций кремнийорганических соединений.

Экспертиза стен дома выявила следующие дефекты:

1. Кладка стен выполнена некачественно. Толщина кладочного раствора между рядами кладки превышает 10 мм. Дефект малозначительный.
2. Трещины в стене с наружной стороны шириной раскрытия до 0,5 мм в результате локальной осадки фундаментов. Дефект малозначительный.
3. Участки замачивания стен с образование трещин в штукатурном слое фасадов здания. Причина в отсутствии минимального нормативного свеса кровли и защитного покрытия фасада от воздействия атмосферных осадков. Дефект значительный.
4. Участки замачивания стен с образованием трещин в штукатурном слое под оконными проемами по причине отсутствия отливов. Дефект значительный.
5. Локальный участок замачивания внутренней стены в районе вентиляционного отверстия по причине попадания атмосферных осадков в вентиляционную шахту, что в свою очередь происходит из-за отрыва оголовка вентиляционной трубы на крыше. Дефект малозначительный.
6. Локальные участки образования грибка. Дефект значительный.
7. Разрушение кладки стен крыльца. Дефект критический.
8. Перемычка над арочным оконным проемом не заведена за границы проема. Дефект малозначительный.
9. Металлические элементы (колонны, закладные элементы перемычки над воротами) подвержены коррозии по причине отсутствия защитного покрытия. Дефект значительный.

Совет эксперта. Для устранения необходимо выполнить: 1) выравнивание стен с армированием штукатурного слоя; 2) расшивку трещин с последующим заполнением их цементно-песчаным раствором и восстановлением штукатурного слоя; 3) просушку  стен с помощью тепловых пушек на  участках замачивания; расшивку трещин и заполнение их штукатурным раствором с последующим нанесением водоотталкивающего покрытия, например, фасадной краски на акриловой основе; 4) усиление перемычки над арочным оконным проёмом; 5) зачистку коррозии с нанесением лакокрасочного покрытия.

Экспертиза перекрытий дома выявила следующие дефекты:

1. Замачивание перекрытий первого и второго этажей. Вероятной причиной являются незаделанные пустоты в плитах перекрытия и близкое расположение вентиляционных шахт. Дефект значительный.
2. В перекрытии подвала не демонтирована опалубка при заливке рустов. Дефект малозначительный.
3. В перекрытиях подвала, первого и второго этажей не заделаны русты. Дефект малозначительный.
4. Участки образования грибка по рустам. Дефект значительный.
5. Металлические элементы ригелей подвержены коррозии. Дефект значительный.
6. Не демонтирована опалубка при заливке ригелей. Дефект малозначительный.

Совет эксперта. Необходимо произвести: 1) просушку участков замачивания с помощью тепловых пушек, расчистку участков образования грибка; 2) демонтаж опалубки; 3) заделку рустов цементно-песчаным раствором; 4) зачистку коррозии с нанесением лакокрасочного покрытия.

Экспертиза крыши и кровли дома выявила следующие дефекты:

1. Узел соединения стропильных ног в коньке выполнен неправильно. Не выполнена врубка стропил. Не установлена соединительная накладка или болтовое соединение. Дефект значительный.
2. Металлические прогоны подвержены коррозии. Дефект значительный.
3. Не обеспечен надежный узел соединения стропильной ноги и ригелей с помощью трёх гвоздей. Дефект значительный.
4. Свес кровли не соответствует минимально допустимому при отсутствии организованного водостока с крыши. Дефект значительный.
5. Не обеспечен надежный стык кровельного покрытия и вентиляционных шахт для исключения возможных протечек. Дефект значительный.
6. Отсутствует кровельная коньковая планка. Имеется участок просвета в коньке. Дефект значительный.
7. Отрыв оголовка вентиляционной трубы по причине отсутствия снегозадержателей и схода снегового покрова крыши. Дефект критический.

Совет эксперта. Необходимо выполнить: 1) укрепление узлов соединения стропильных ног в коньке путём установки дополнительных крепежных элементов (соединительных накладок или болтовых соединений); 2) укрепление узлов стропильных ног и ригелей путём установки болтовых соединений; 3) монтаж организованных водостоков кровли или удлинение свеса кровли; 4) обеспечить плотное прилегание кровельного покрытия к оголовку вентиляционных труб; 5) восстановить оголовок вентиляционной трубы, произвести монтаж снегозадержателей.

Экспертиза перегородок дома выявила следующие дефекты:

1. Частичное разрушение угла кирпичной кладки в результате догружения участка после монтажа перекрытия. Дефект малозначительный.
2. Конструктивное исполнение перемычек – три арматурных стержня в перегородках – не обеспечивает надёжность кладки над проёмами. Дефект значительный.
3. Зазор между перегородкой и перекрытием. Дефект малозначительный.

Совет эксперта. Необходимо произвести замену арматурных стержней на два стальных уголка, соединенных между собой стальными накладками, с опиранием на кладку не менее 250 мм., а также восстановить кирпичную кладку.

Экспертиза лестничных маршей в доме выявила следующие дефекты:

1. Опирание лестничного марша выполнено неправильно. Не обеспечено опирание полки марша на опорную площадку перекрытие. Дефект критический.

Совет эксперта. Необходимо выполнить перемонтаж лестничного марша с опиранием полки лестницы на опорную площадку перекрытия (соединение в замок) или на балку.

Как видите, строительная экспертиза выявила много критических и значительных дефектов. В целом зданию, согласно ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», эксперт дал оценку «работоспособное», см. раздел технического заключения «Выводы и рекомендации». Однако, фундаменты, крыша и кровля дома, находятся в ограниченно-работоспособном состоянии, и для возможности их дальнейшей эксплуатации необходимо провести работы по устранению выявленных в ходе обследования дефектов и повреждений.

В разделе «Графические материалы» технического заключения приведены наглядные и подробные схемы расположения выявленных дефектов. Для отчёта по данному кирпичному дому были составлены пять схем дефектов: подвала, первого этажа, второго этажа, чердака и кровли.

Ознакомившись со схемами дефектов и выводами технического заключения, покупатель задумался, поскольку ремонтные работы в таком объёме не входили в его планы. При необходимости на основании полученных данных мы рассчитаем для него объём и сметную стоимость ремонтных работ по устранению выявленных дефектов и нарушений. Наша компания предоставляет и этот вид услуг. Возможно, заказчику удастся снизить стоимость дома на сумму из сметного расчёта.

Важно помнить, что понравившийся вам дом может выглядеть привлекательно и находиться в перспективном направлении, но по техническим характеристикам быть «сараем» с кучей проблем, решать которые дорого и сложно. Независимая строительная экспертиза даёт беспристрастную оценку, поэтому обследование перед покупкой – лучшая защита от разочарований и непредвиденных финансовых потерь в будущем.

Располагая информацией о техническом состоянии дома, который вы рассматриваете в качестве инвестиций или будущего жилья для своей семьи, о минимально необходимых предстоящих затратах гораздо спокойнее принимать решение о покупке. Вам нужно только сопоставить стоимость дома со своими финансовыми возможностями и готовностью заняться строительством или ремонтом в указанном строительным экспертом объёме. Используйте эту возможность для принятия важных решений.